初めての不動産売却は不安も大きく、分からないことだらけで悩んでしまいますよね。
不動産売却をしたいが、イメージが付きにくいのではないでしょうか。
売却を考えいるけど、「何からしたらいいのか分からない」という方は多くいると思います。
何からすればいいのかわからない、実際に売れるのか知りたい、是非当社へ気軽に連絡をください。
不動産を売却する意思が決まったら、まずは「売却したい理由」金額が決まっている場合は「いくらぐらいで売却したいのか」「いつまでに売却したいのか」を検討していきましょう。
どれぐらいで売れるか知りたい場合もご連絡ください。一緒に考えていきましょう。
売却したい理由や条件をはっきり決めておけば、どの場面でも迷うことなく決断でき、売却をスムーズに進められます。
売却したい理由がわからない方も多くいるかと思います。
まずは当社へご連絡をお待ちしています。
１．売却理由
投資用不動産売却の理由について考えられること
①入居者が埋まらず賃料収入がない、空室期間が長い
②修繕費用が思っていた以上に掛かる
③融資返済が大変
3項目について説明をしていきます。
①入居者が埋まらず賃料収入がない、空室期間が長い
管理会社の能力とやる気にも左右され、周辺に競合物件が多数あるかもしれません。
入居者がいないと賃料が入らない為、空室が長く続くと赤字になる可能性も出てきます。
賃料収入がないと、融資返済も大変になる為、売却する必要が出てきます。
②修繕費用が思っていた以上に掛かる
中古物件を購入した際に、調査不足により急な出費も出てきます。
しっかりとメンテナスを行い予防保全を行っていないと経年劣化により出費が多くなります。
また入居者の退去理由にも繋がるケースもあります。
お金を用意ができない場合、売却する必要が出てきます。
③融資返済が大変
空室期間が長く賃料収入が少なくなり、返済が滞ると銀行から督促がきます。
また資金も底が付くケースもあります。
返済の目途が立たない場合は売却して返済となります。
①入居者が埋まらず賃料収入がない、空室期間が長い
②修繕費用が思っていた以上に掛かる
③融資返済が大変
3項目について説明をしていきます。
①入居者が埋まらず賃料収入がない、空室期間が長い
管理会社の能力とやる気にも左右され、周辺に競合物件が多数あるかもしれません。
入居者がいないと賃料が入らない為、空室が長く続くと赤字になる可能性も出てきます。
賃料収入がないと、融資返済も大変になる為、売却する必要が出てきます。
②修繕費用が思っていた以上に掛かる
中古物件を購入した際に、調査不足により急な出費も出てきます。
しっかりとメンテナスを行い予防保全を行っていないと経年劣化により出費が多くなります。
また入居者の退去理由にも繋がるケースもあります。
お金を用意ができない場合、売却する必要が出てきます。
③融資返済が大変
空室期間が長く賃料収入が少なくなり、返済が滞ると銀行から督促がきます。
また資金も底が付くケースもあります。
返済の目途が立たない場合は売却して返済となります。
２．タイミングについて
投資用不動産売却のタイミングについて考える
①大きな修繕の前
②不動産価格が上がっているとき
③物件取得後5年経過
3項目について説明をしていきます。
①大きな修繕の前（大規模修繕）
大きな修繕（大規模修繕）の前とは、修繕後や物件の経過年数に応じて実施されます。
売却する方はリスクになってしまうのでこのタイミングで売却を検討することをお勧めします。
投資用不動産の購入前は修繕履歴や物件状態を確認し修繕費用を見積もって購入する場合がほとんです。
マンションの場合は、修繕積立金の増額や修繕費用の一時徴収が発生しますので、事前にわかっている状態で購入します。
②不動産価格が上がっているとき
最近ではマンションの価格が上昇し都内では億ションも珍しくなくってきました。
特に立地がいい場所については投資家から人気です。
相場目安の不動産価格推移は右肩上がりとなっています。
地域によって異なる為、査定を依頼しましょう。
③物件取得後、5年経過が良い
利益が出る場合、譲渡所得税が発生しますが、5年経過すると税率が変わります。
※マイナスの場合、譲渡所得が発生しないです。売却する理由も様々なので5年未満でも考えられます。
長期：20.315％（5年超え）
短期：39.63％（5年未満）
税率が大きく変わります。
①大きな修繕の前
②不動産価格が上がっているとき
③物件取得後5年経過
3項目について説明をしていきます。
①大きな修繕の前（大規模修繕）
大きな修繕（大規模修繕）の前とは、修繕後や物件の経過年数に応じて実施されます。
売却する方はリスクになってしまうのでこのタイミングで売却を検討することをお勧めします。
投資用不動産の購入前は修繕履歴や物件状態を確認し修繕費用を見積もって購入する場合がほとんです。
マンションの場合は、修繕積立金の増額や修繕費用の一時徴収が発生しますので、事前にわかっている状態で購入します。
②不動産価格が上がっているとき
最近ではマンションの価格が上昇し都内では億ションも珍しくなくってきました。
特に立地がいい場所については投資家から人気です。
相場目安の不動産価格推移は右肩上がりとなっています。
地域によって異なる為、査定を依頼しましょう。
③物件取得後、5年経過が良い
利益が出る場合、譲渡所得税が発生しますが、5年経過すると税率が変わります。
※マイナスの場合、譲渡所得が発生しないです。売却する理由も様々なので5年未満でも考えられます。
長期：20.315％（5年超え）
短期：39.63％（5年未満）
税率が大きく変わります。
３．査定から売却まで
売却の流れについて把握をする
①資料集めと価格査定の依頼
②買取りか媒介契約か
③売却開始
3項目について説明をしていきます。
①資料集めと価格査定の依頼
まずは査定をしてもらのに資料を集めましょう。
情報が少ないと、正しい金額で査定ができないのと売却活動中にも影響が出ます。
依頼をしてから、手元にあるものから提出をしていきましょう。
②買取りか媒介契約か
売却依頼をするのに媒介契約を締結する必要があり3種類あります。
一般媒介については複数の不動産会社に依頼ができます。販売活動の報告義務がない為、緩くやる会社が多いです。
専任媒介については媒介契約を結んだ不動産会社にしか依頼ができません。2週間に1回報告義務ががあるので力を入れてやる会社が多いです。
※自分自身で買い手の発見をして取引することは可能です。トラブルにならない為にも理解をしておきましょう。
専属専任媒介契約については媒介契約を結んだ不動産会社にしか依頼ができません。自分自身で買い手を見つけて取引することもできません。
1週間に1回報告義務ががあります。
不動産会社からしたら独占ができるので、一生懸命取り組む会社が多いです。
※買い取ってもらえる場合は、媒介契約は必要ありません。
③売却開始
媒介契約を締結したら、売却活動ができます。投資用物件の売却ポイントは、以下のとおりです。
・稼げる物件か（収益性）
・賃貸需要があるかどうか（空室リスク）
・大規模開発の予定（将来性）
・節税対策で購入できる物件か
①資料集めと価格査定の依頼
②買取りか媒介契約か
③売却開始
3項目について説明をしていきます。
①資料集めと価格査定の依頼
まずは査定をしてもらのに資料を集めましょう。
情報が少ないと、正しい金額で査定ができないのと売却活動中にも影響が出ます。
依頼をしてから、手元にあるものから提出をしていきましょう。
②買取りか媒介契約か
売却依頼をするのに媒介契約を締結する必要があり3種類あります。
一般媒介については複数の不動産会社に依頼ができます。販売活動の報告義務がない為、緩くやる会社が多いです。
専任媒介については媒介契約を結んだ不動産会社にしか依頼ができません。2週間に1回報告義務ががあるので力を入れてやる会社が多いです。
※自分自身で買い手の発見をして取引することは可能です。トラブルにならない為にも理解をしておきましょう。
専属専任媒介契約については媒介契約を結んだ不動産会社にしか依頼ができません。自分自身で買い手を見つけて取引することもできません。
1週間に1回報告義務ががあります。
不動産会社からしたら独占ができるので、一生懸命取り組む会社が多いです。
※買い取ってもらえる場合は、媒介契約は必要ありません。
③売却開始
媒介契約を締結したら、売却活動ができます。投資用物件の売却ポイントは、以下のとおりです。
・稼げる物件か（収益性）
・賃貸需要があるかどうか（空室リスク）
・大規模開発の予定（将来性）
・節税対策で購入できる物件か