【売却事例】不正融資の物件

住宅ローンの不正利用が問題視されていてるのはご存知でしょうか。
また不動産業者に言われるがままに住宅ローンを借りたて投資をしている方はいますでしょうか。

不動産投資をするには、投資用の融資がありますので、低金利の住宅ローンの活用もできませんし、そもそも融資はできないです。

もし借りられたとしても銀行にはいずれバレる可能性が高く、融資の一括返済を求めてきます。
返済期日は異なるかと思うのですが、大変なことになりますし、冷静な判断ができない状況になるかと思います。

不正融資が見つかれば、融資契約違反です。

①サブリースを解除するか、継承するか決める
売却活動をする前に解除するのか継承するかを選択をします。基本的には解除した方が購入希望者は多くなります。

②サブリース契約書を確認する（わからない場合は問い合わせください）
サブリース解除について契約書の条文を確認します。違約金、解約期間を把握し、解除申請時にもれがないようにします。

③サブリース解除の通知書をサブリースをしている会社へ申請する
契約解除の通知書を作成後に申請します。解除根拠となる条文、解除日、解除に伴う違約金の重要な内容をもれなく伝えましょう。「正当事由」として解除に合意した場合、契約を解除し売却を進める流れになります。

また、引継ぎ条件の際に賃料が下がるのか同額家賃になるのか、確認しましょう。
家賃が再査定で値下げになることもあります。忘れずに確認をする必要があります。

サブリース解除ができれば、賃料が高くなり利回りが高くなる為、売却ができる可能性があります。
解除ができない場合は、サブリースを引継ぎ条件としてオーナーチェンジで進めることになります。

投資マンションは家賃と利回りしだいで売却価格が変わります。

サブリースを解除したくても、解除することは意外と難しいです。

理由としては「借地借家法」が適用されることから借主が強く保護されています。

サブリース解除するには、6カ月以上の申告に加え、正当事由が必要となります。多くの場合で契約書には条項に違約金の記載があります。解除に応じてくれたとしても解除に伴う違約金を支払う必要があります。

解除の違約金の相場と違約金が不要なケースについて紹介します。

違約金の相場は家賃の6か月になることが多いです。
例：家賃収入が10万円/月の場合、60万円の違約金がかかります。また、契約内容によっては12か月分の違約金が必要になケースもあります。

違約金額は当面の収益をサブリース会社が確保できることを前提に設定され、一般的に6か月の違約金額であれば利益を担保できるとされています。

サブリースは違約金が高額な為、契約時には慎重に検討すべきです。

①良い時期にオーナーチェンジで売却
サブリースにしていると、入居者の入れ替わりがないように思えます。
高く売れる時期もあります。
サブリース賃料の見直しにより賃料の値下げも想定できます。売却の時期を逃さずに判断していきましょう。

②それぞれの価格査定を行う
価格査定を依頼する際に「サブリース賃料」、「解除後の賃料」についても同時に査定をしてください。

③サブリースに強い不動産会社に依頼
サブリースが解除できない場合は、利回りが下がるので、売買価格が下がります。
購入者は家賃収入が目的なので、利回り重視で売買価格を決めます。
月額家賃が高い方が、当然に高く売買されます。（家賃相場を考慮していない場合）
月額1万円違うと、売買価格で240万円の違いになることも考えられます。

売買価格に影響があれば、解除したいと考えます。

またこんなケースもあります。。。
中には前所有者との購入時に、「家賃を保証する」約束を守るために、家賃相場よりも高い家賃保証をしていることがあります。
サブリース100,000円、実際の入居者が95,000円でサブリース会社が5,000円を補填している場合（逆ザヤ）もあります。
逆ザヤの場合、値下げで継承を主張してくることがある為、トラブルに発展することも想定されます。
なのでサブリース継承での売買時も、いくらの家賃で継承するのか注意が必要です。

①再賃料査定でサブリース継承不可
サブリース解除をせずに、継承でオーナーチェンジでも、管理会社が賃料の再査定を行いトラブルになることもあります。
購入条件の際に高い賃料で家賃保証していたが、売却するのであれば相場家賃で再査定しないと引き継げないので値下げしたいと主張してくる場合があります。
借地借家法で守られているので、無視することができない為、交渉が長期にわたる場合があります。
売買成立後でも家賃が下がってしまうと、利回り等の条件が変わるので、契約が白紙になってしまうことが想定されます。

②売却の期間を長めにしておくこと
サブリース物件の売却はオーナーチェンジと違い、解除交渉、引継ぎ手続きなどはっきりしないといけない部分が多く時間がかかります。
最長半年の期間を想定し、交渉を進めて売却をしていきましょう。
確実に確認をしていかないと後々トラブルになり、その解消に時間がかかります。
引き渡しの時期が決まっている方は逆算をして、早めに当社へ相談をしてください。

③停止条件付で契約する
トラブルにならない為に売買契約に「サブリース解除ができない場合は白紙にできる」「現行賃料で継承できない場合は白紙にできる」以上2つの停止条件を記入していきましょう。
一方的にサブリース会社から変更の申し出がある場合があります。
・違約金を受け取ることを条件として解除の合意をしていたが、会社の方針が変更になり解除できない。
・担当者が退職し、社内稟議がされていないので解除できない。
・入居者の退去があり、賃料を再査定しないとサブリース継承ができない。（入居者の賃料がわからない為）
以上のことから売買契約を解除できるようにしておかないと、条件を履行する義務を負うことになり、買主との間でトラブルに発展することがあります。

引き渡しができないと当事者にも迷惑が掛かります。

国土交通省から令和2年6月19日に賃貸住宅管理業法が公布されました。
サブリース契約でトラブルに巻き込まれないような対策ができました。
サブリース新法と呼ばれます。
解説します。

①改正の背景
サブリース会社とオーナー間のトラブル減少と未然に防ぐ目的で制定されました。
2018年の「かぼちゃの馬車事件」はサブリースに関してのリスクが周知されることになりました。
簡単に説明すると、「家賃保証30年」「表面利回りが8％」を条件としてオーナーとサブリース契約をして、建築費用に盛り込んで請求するといった内容でした。
購入者が高額な不動産投資でのローンを抱え、賃貸収入で融資返済ができず追い込まれました。
金融機関からの借入金の返済ができずに経済的な困窮に陥り、自己破産する方も多く社会問題となりました。
国土交通省はこの事件を重く受け止め、サブリースに関する法律を改正することになりました。こうして施行されたのが、サブリース新法です。

②法改正のポイント
下記3つの内容が追加されました。

・誇大広告等の禁止（第28条）
サブリース会社がオーナーにとって不利な情報を意図的に隠蔽し伝えずに、良い点だけを誇張した広告です。
このように誇張した広告を見たオーナーはサブリース契約を誤認する可能性があります。
オーナーに支払われる家賃金額、また支払い期日、方法、トラブルが起こりそうな内容については広告時に表示することが求められます。

・不当な勧誘等の禁止（第29条）
・重要事項説明の義務化（第30条 ）
しつこい勧誘は不当な勧誘として禁止され、契約前には重要事項説明書の説明が義務化となりました。
法改正によってサブリース会社がオーナーを騙すことが難しくなり、オーナーがより安全に判断できるようになりました。

③注意は必要!!
新法によりオーナーの安全性は向上しましたが、そんな法律であっても抜け穴はを見つけ、巧妙な手口で騙そうとする悪徳業者もいます。
騙されないように、法を信じるだけでなくサブリース契約の仕組みや問題点、リスクを不動産オーナーとして知っておくべき内容です。

仕組み問題点また知識についてはオーナーとしてさまざまな場面で役立ちます。
サブリースの記事や情報交換、信頼のできる不動産会社の選定が重要となります。

購入時にサブリース契約書の内容に「売却の際に解約ができる」特約を入れておくのがお勧めです。

または集金代行を選んでいきましょう。但しエリアによってはサブリース契約したほうがいいエリアもあります。

購入時点で、不動産業者のいいなりにならないように知識を深めるておくことが大切です。

現時点で、サブリース契約をされている投資物件の売却を検討中のオーナー様は、早めに投資物件専門業者に相談をしてください。
実績がある会社であれば、解約が可能がどうか、情報収集を当然していますし、横のつながりも強いです。

・違約金を払った方が高く売れるのか
・サブリース継承した方がお得なのか、
相場家賃と売買価格と比較検討して総合的な判断をしてください。

取り引き実績が多数あれば解除しても継承しても安心して取引を行うことが可能です。